ユニフォームのウソとホント
コスモスの土地を含め、武蔵浦和駅周辺は八つの街区に分けられ、用途・容積等が新たに定められた。
各々再開発組合中心に住宅・商業施設・事務所等の建設が推進され、現在も建設中の街区、またこれから開発される街区もある。
コスモスが中心となる「第三街区」は、地上六一階建ての超高層マンション計画が発表されており、これが現実できれば埼玉県エリアでは最も高層マンションとなる。
それ以外にもかつて農地だったところが宅地化され、マンションや建売住宅の建ち並ぶ地域になったところが東京近郊には多くある。
昭和四〇年、東京都の民有地面積の二七・七パーセントは農地であった。
それが昭和六〇年には「九パーセントと半分以下となりへさらに一〇年後の平成七年には九・八パーセントに減った。
練馬区の大根や栗畑、江戸川区の小松菜やほうれんそう畑、花井栽培の畑などが次々に宅地に変わっていった。
宅地並み課税で住宅地が増加 戦後の日本は、農地解放とともに農家に対してさまざまな優遇策をとってきた。
そのひとつが農地への課税上の優遇措置である。
農地の固都税は宅地の一〇〇分の一程度で、相続税も相続を受けた後継者が長期営農の意思表示さえすれば納税猶予(実際には納税しなくてよい) などの恩恵が受けられることになった。
人口が密集し本来的には計画的に都市化を推進すべき市街化区域内にも、「市街化区域内農地」とされる農地が多く残っていた。
たとえば、平成七年の時点で、東京、埼玉、千葉、神奈川など首都圏だけでも約二〇五平方キロメートルもあった。
こうした農地の所有者の多くは、本職はサラリーマンの兼業農家である。
ク三ちゃん農家″と称され、本人は勤労所得者で奥さんと両親を農業従事者にし、農業での損を世帯主の勤労所得から差し引いて所得税を納めずに済む、という税制上の優遇措置もある (この制度は現在も残っているが、適用条件が少しずつ厳しくなってきている)。
あわせて市街化区域内農地に対する「宅地並み課税」が法制化、施行された。
そもそも宅地並み課税については、昭和四七年に地方税が改正されたときに、都市圏の農地のうちある一定評価額以上の土地については、原則として宅地並みの固都税が適用されることになっていた。
ところが、全国農業協同組合連合会 (農協の上部団体) の強い反対で宅地並み課税が「骨抜き」になったという経緯があった。
しかしながら、バブルによる地価高騰の対策として、市街化区域内農地に対する宅地並み課税推進の声がふたたび高まり、平成三年、長期営農継続農地制度の廃止とともに生産緑地法の改正が行なわれた。
具体的には、三大都市圏にある特定の都市約二〇〇市について、市街化区域内農地を「宅地化すべき農地」と「生産緑地 (保全すべき農地)」に区分し、それぞれの税体系を変えるという制度である。
ここでいう「宅地化すべき農地」とは、現状は農地だが、簡単な手続きで住宅に転用することができ、道路や公園などを整備しながら計画的に宅地化を進めていくべき土地のことを指す。
いっぼう、耕作しながら緑を保全する面積五〇〇平方メートル以上の農地を「生産緑地」として区分けした。
いわば、計画的に宅地化を進めると同時に、いっぽうで農地として残す必要のあるものは残す、というもので、それを税によってコントロールしようという法改正であった。
これにより生産緑地については、固都税の宅地並み課税を免れ、相続税納税猶予の特例措置が継続されるには三〇年間農地として耕作することが条件になった。
平成四年四月以降どれくらいの農地が、「宅地化すべき農地」 に転換されたのか。
自治省の資料をみると、東京都の場合は市街化区域内のうちの四〇パーセントにあたる一八・八九平方キロメートル、埼玉県では七二パーセントの四〇・〇四平方キロメートル、千葉県では七七パーセントの三二・二七平方キロメートル、神奈川県では七一パーセントの三四・五五平方キロメートルとなっていて、首都圏全体では六六パーセントの二八・五二平方キロメートルが「宅地化すべき農地」に変わった。
二三区内で市街化区域内農地の面積が一番広い練馬区は、平成三年と平成八年を比べると市街化区域内農地は、五・一五平方キロメートルから三・八六平方キロメートルへと一・二九平方キロメートル減り、農地から宅地や商業地などに転用された。
さらに、平成八年の市街化区域内農地三・八六平方キロメートル (練馬区の市街化区域面積の八パーセント) については、三六パーセント、一・三九平方キロメートルが「宅地化すべき農地」、六四パーセントへ 二・四七平方キロメートルが 「生産緑地」となった。
平成三年から八年までの五年間に、転用の農地と宅地化すべき農地とを合わせると二・六八平方キロメートル、市街化区域内農地のうちの五二パーセントが宅地化されている。
東京都の区部については同様の計算で、市街化区域内農地全体の六三パーセントの九・九七平方キロメートルが、また東京都全体では四八パーセントの三七・二平方キロメートルが宅地化された。
五年間でこの転換スピードはかなりの速さである。
一〇〇〇万戸のマンションができる? このようにして住宅・商業用の「土地」は創出されている。
かりに容積率三〇パーセントとしても、一万平方メートルの土地があればファミリータイプのマンションが三〇〇〇戸建てられる。
ということは、大まかな計算上のことだが、生産緑地法の改正で東京都全体では一〇〇〇万戸前後の集合住宅が建てられることになったのである。
市街化される農地を宅地に転用し売却した人が多かったが、先祖代々の土地を売ることを蒔措して売却せず、農協などから資金を借りて、賃貸住宅を建てた人も多かった。
埼京線の沿線で駅前周辺の高層マンション群が建っているのは売却された土地だと思われるが、駅から遠い地域には小規模な賃貸住宅が多い。
最近の都心回帰の逆ドーナツ現象″によって、昨今はこのような賃貸住宅では空き部屋の増加傾向が止まらない。
早晩農協などへの金利の支払い、さらには借入金の返済もできない賃貸アパート事業主が出てくると思われる。
東京から首都高速横羽線に乗って横浜方面に向かう空港付近から東神奈川インターまでの約一〇キロメートル、左側の景色は工場やその跡地が続き、マンションなどはない。
この地域は工業専用地城に指定されていて、住居、オフィスビル、商業施設は建てられない。
建築基準法によれば、工業専用地域には工場や倉庫、それに付随する社宅、独身寮、事務所、郵便局、託児所、診療所、児童・厚生施設などは建てていいが、従業員以外の集合住宅や商業施設などの建設はできない。
この地域は、前述した昭和三四年施行の「首都圏の規制市街地における工業等の制限に関する法律」 (通称「工場追い出し法」) によって工場や大学の新設・増設が制限されていた地域である。
工業専用地域の指定なのに、工場の新増築も許可されないというおかしなゾーニングで、長年放置されていたが、平成一四年にようやく工業等制限法は廃止された。
この法律が施行されていた四三年間に工場を地方へ移転したところも多いが、工場跡地は工場も住宅も建てられないため買い手はいない。
そのため、いまでも放置され、利用されているのは物流拠点ぐらいである。
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各々再開発組合中心に住宅・商業施設・事務所等の建設が推進され、現在も建設中の街区、またこれから開発される街区もある。
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それ以外にもかつて農地だったところが宅地化され、マンションや建売住宅の建ち並ぶ地域になったところが東京近郊には多くある。
昭和四〇年、東京都の民有地面積の二七・七パーセントは農地であった。
それが昭和六〇年には「九パーセントと半分以下となりへさらに一〇年後の平成七年には九・八パーセントに減った。
練馬区の大根や栗畑、江戸川区の小松菜やほうれんそう畑、花井栽培の畑などが次々に宅地に変わっていった。
宅地並み課税で住宅地が増加 戦後の日本は、農地解放とともに農家に対してさまざまな優遇策をとってきた。
そのひとつが農地への課税上の優遇措置である。
農地の固都税は宅地の一〇〇分の一程度で、相続税も相続を受けた後継者が長期営農の意思表示さえすれば納税猶予(実際には納税しなくてよい) などの恩恵が受けられることになった。
人口が密集し本来的には計画的に都市化を推進すべき市街化区域内にも、「市街化区域内農地」とされる農地が多く残っていた。
たとえば、平成七年の時点で、東京、埼玉、千葉、神奈川など首都圏だけでも約二〇五平方キロメートルもあった。
こうした農地の所有者の多くは、本職はサラリーマンの兼業農家である。
ク三ちゃん農家″と称され、本人は勤労所得者で奥さんと両親を農業従事者にし、農業での損を世帯主の勤労所得から差し引いて所得税を納めずに済む、という税制上の優遇措置もある (この制度は現在も残っているが、適用条件が少しずつ厳しくなってきている)。
あわせて市街化区域内農地に対する「宅地並み課税」が法制化、施行された。
そもそも宅地並み課税については、昭和四七年に地方税が改正されたときに、都市圏の農地のうちある一定評価額以上の土地については、原則として宅地並みの固都税が適用されることになっていた。
ところが、全国農業協同組合連合会 (農協の上部団体) の強い反対で宅地並み課税が「骨抜き」になったという経緯があった。
しかしながら、バブルによる地価高騰の対策として、市街化区域内農地に対する宅地並み課税推進の声がふたたび高まり、平成三年、長期営農継続農地制度の廃止とともに生産緑地法の改正が行なわれた。
具体的には、三大都市圏にある特定の都市約二〇〇市について、市街化区域内農地を「宅地化すべき農地」と「生産緑地 (保全すべき農地)」に区分し、それぞれの税体系を変えるという制度である。
ここでいう「宅地化すべき農地」とは、現状は農地だが、簡単な手続きで住宅に転用することができ、道路や公園などを整備しながら計画的に宅地化を進めていくべき土地のことを指す。
いっぼう、耕作しながら緑を保全する面積五〇〇平方メートル以上の農地を「生産緑地」として区分けした。
いわば、計画的に宅地化を進めると同時に、いっぽうで農地として残す必要のあるものは残す、というもので、それを税によってコントロールしようという法改正であった。
これにより生産緑地については、固都税の宅地並み課税を免れ、相続税納税猶予の特例措置が継続されるには三〇年間農地として耕作することが条件になった。
平成四年四月以降どれくらいの農地が、「宅地化すべき農地」 に転換されたのか。
自治省の資料をみると、東京都の場合は市街化区域内のうちの四〇パーセントにあたる一八・八九平方キロメートル、埼玉県では七二パーセントの四〇・〇四平方キロメートル、千葉県では七七パーセントの三二・二七平方キロメートル、神奈川県では七一パーセントの三四・五五平方キロメートルとなっていて、首都圏全体では六六パーセントの二八・五二平方キロメートルが「宅地化すべき農地」に変わった。
二三区内で市街化区域内農地の面積が一番広い練馬区は、平成三年と平成八年を比べると市街化区域内農地は、五・一五平方キロメートルから三・八六平方キロメートルへと一・二九平方キロメートル減り、農地から宅地や商業地などに転用された。
さらに、平成八年の市街化区域内農地三・八六平方キロメートル (練馬区の市街化区域面積の八パーセント) については、三六パーセント、一・三九平方キロメートルが「宅地化すべき農地」、六四パーセントへ 二・四七平方キロメートルが 「生産緑地」となった。
平成三年から八年までの五年間に、転用の農地と宅地化すべき農地とを合わせると二・六八平方キロメートル、市街化区域内農地のうちの五二パーセントが宅地化されている。
東京都の区部については同様の計算で、市街化区域内農地全体の六三パーセントの九・九七平方キロメートルが、また東京都全体では四八パーセントの三七・二平方キロメートルが宅地化された。
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かりに容積率三〇パーセントとしても、一万平方メートルの土地があればファミリータイプのマンションが三〇〇〇戸建てられる。
ということは、大まかな計算上のことだが、生産緑地法の改正で東京都全体では一〇〇〇万戸前後の集合住宅が建てられることになったのである。
市街化される農地を宅地に転用し売却した人が多かったが、先祖代々の土地を売ることを蒔措して売却せず、農協などから資金を借りて、賃貸住宅を建てた人も多かった。
埼京線の沿線で駅前周辺の高層マンション群が建っているのは売却された土地だと思われるが、駅から遠い地域には小規模な賃貸住宅が多い。
最近の都心回帰の逆ドーナツ現象″によって、昨今はこのような賃貸住宅では空き部屋の増加傾向が止まらない。
早晩農協などへの金利の支払い、さらには借入金の返済もできない賃貸アパート事業主が出てくると思われる。
東京から首都高速横羽線に乗って横浜方面に向かう空港付近から東神奈川インターまでの約一〇キロメートル、左側の景色は工場やその跡地が続き、マンションなどはない。
この地域は工業専用地城に指定されていて、住居、オフィスビル、商業施設は建てられない。
建築基準法によれば、工業専用地域には工場や倉庫、それに付随する社宅、独身寮、事務所、郵便局、託児所、診療所、児童・厚生施設などは建てていいが、従業員以外の集合住宅や商業施設などの建設はできない。
この地域は、前述した昭和三四年施行の「首都圏の規制市街地における工業等の制限に関する法律」 (通称「工場追い出し法」) によって工場や大学の新設・増設が制限されていた地域である。
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